最近,昆明购房者对现房/准现房的关注度比较高,究其原因,还是怕期房容易烂尾。在不断有楼盘陷入停工泥潭的当下,这种担尤甚!
对于昆明人来说,烂尾楼已经不仅仅是这个城市的伤疤,也是很多人心中的痛。
(一)今年昆明烂尾楼化解咋样了?
昆明到底有多少的烂尾楼呢?
今年4月,昆明市住建局相关负责人表示:截至目前,全昆明市梳理入库的烂尾项目有93个。
乍一看,似乎没多少。但是仔细一估算,还是能吓一跳。如果按照平均一个项目至少800户业主来说,大约有7.4万户家庭深受烂尾之苦。
数据确实有些触目惊心。
值得欣慰的是,去年3月云南省住建厅发布《关于全力清理整治烂尾楼的通知》,为昆明烂尾楼化解带来了转机。
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(图源:昆明住建局官网)
就在今年4月,昆明市住建局发布“关于烂尾楼清理整治工作专项法律评估购买计划”,昆明烂尾楼整治提上了日程。
同月,昆明市住建局相关负责人表示,全昆明市梳理入库的93个烂尾项目已完成化解26个,化解率27.95%,计划今年化解60%,明年全部化解完。
也就意味着,除去已经完成化解的26个烂尾项目外,昆明今年内要实现化解的烂尾项目有30个,明年要化解的项目有37个。
而在今年9月,云南省烂尾楼清理整治工作省级协调机制办公室,在昆明进行第三次烂尾楼调研督导工作时,也再次明确了这一工作目标。
按照官方通报的数据,昆明市梳理入库的93个烂尾项目中,主城五区和三个开发(度假)区共有46个,占比全市总量近一半。
也就是说,昆明主城区与郊县,梳理入库的烂尾项目,几乎各占一半。
而根据今年化解60%烂尾楼的任务,粗略估算,涉及昆明主城区的大概有15个左右。
从目前的情况来看,虽然自今年4月之后昆明市没有通报相应的烂尾楼化解情况,但从多个项目的“动静”中,可以看到烂尾楼化解工作推进的一些成效。
不过,整体上看,要完全实现烂尾楼的化解,仍然是一件任重道远的事情。
(二)昆明主城烂尾楼情况及进展
我们结合各方面的消息,来具体地看今年烂尾楼化解的情况。
据不完全统计,在今年昆明有一定进展的烂尾项目有约22个,其中,部分项目已经复工,部分项目正在朝着化解的方向努力。
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以上项目中,最早复工的是大宥城,去年就已经实现复工。从去年底至今,诸如西南海、誉峰国际、绿城春江明月、别样幸福城、新时代广场、华信悦峰、尚源郦城等项目也陆陆续续开始复工复建。
其中,大宥城今年6月份一期回迁房实现交付;绿城春江明月三期已于本月交付,算是化解成效比较显著的。
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(大宥城现状)
而化解方式最为特殊的丽阳星城二期(原名云锡金地),项目被鸿禾置业接手后,在8月底进行爆破,拆除了原本烂尾的15栋高层住宅,变身为低密项目。
这种昆明市场少有的复活方式,也为烂尾楼化解提供了新的思路。
除了这些复活的项目外,昆明还有不少的项目在复工复建中挣扎。
停工快两年的涌鑫哈佛中心,在今年9月呈贡相关部门在地方留言板的回复中称:拟由呈贡城投公司用2亿元购买涌鑫哈佛中心3号地块1号楼及部分停车位,回款专项用于项目后续建设。
整体来看,项目还有5个地块处于停工状态,此前6#、8#、9#地块已确定由中建三局接手复建,但业主反馈,中建三局要退出,目前未撤场。
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(涌鑫哈佛中心)
同样位于呈贡的泛亚城邦三期,由于存在资金挪用的问题,盘活的关键寄希望于两栋“回迁房”回笼资金。
由于每个楼盘的烂尾原因和程度不同,烂尾楼化解都得一个项目一个方案,有的项目可以轻易盘活,有的项目却要在复工的道路上苦苦等待。比如,马街摩尔城、豪门金座、昆明玉器城等,都在做拍卖资产的尝试,但却陷入流拍、暂缓拍卖的困境。
除了以上有相应进展的烂尾项目,我们粗略统计,目前主城区还没有动静的烂尾项目有约23个项目,参照今年的情况看,以下项目大概率在明年会有突破。
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从区域分布来看,盘龙区处于停滞的项目最多,达12个;五华区、官渡区最少,均只有2个项目。
整体上,盘龙区和呈贡区将是烂尾楼化解的重点区域。
(三)昆明烂尾楼化解难点客观存在
烂尾楼化解存在困难是毋庸置疑的,不然这个伤疤也不会遗留那么久,那么,具体的难点在哪,我们不妨来看看。
首先,毕其功于一役,任务重。
昆明计划花两年的时间化解完93个烂尾楼,乍一听有点雷厉风行的感觉,但真的实施起来,时间紧任务重。
现实案例中,作为昆明最早解决的烂尾项目沸城,2016年初碧桂园才明确计划接手,到2018年6月正式复工,再到2019年7月碧桂园获得项目全部土地项目更名,历时3年多才完成整个接盘过程,中间经历了不少波折。
不可否认的是,烂尾楼化解的速度确实快了起来,今年情况有所进展的项目不少,但要在明年完成任务依然任重而道远。
其次,资金问题。
项目为什么烂尾,说到底还是没钱。
烂尾楼的盘活需要不少的资金,少的上亿、多的十几亿。而烂尾的项目开发商资金链基本都有问题,银行也不愿意贷款。因此,只能采用昆明比较常见的盘活方式——通过股权收购、土地转让、合作开发等形式来盘活烂尾楼。
但在市场环境比较困难的当下,有能力助烂尾楼“一臂之力”的投资人不多,找到“金主”的机会更小了,这也意味着烂尾项目的化解难度更大。
虽然困难不少,但只要昆明有化解烂尾楼的决心,务实有效的推动烂尾楼的化解,就一定能取得相应的进展。
可以预见,随着昆明烂尾楼处置工作的推进,未来,烂尾楼盘复活的情况将成为常态,昆明城市的伤疤也会慢慢得到修复。