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文/地产三哥
大佬们都会带一些徒弟：
有些是入室弟子，有些是入门弟子，有些是拜帖弟子。
比如洪七公，架不住黄蓉的厨艺，一开始教了郭靖降龙十八掌中的十五招。
2000年国庆前夕，王石来云南攀登梅里雪山。
时年25岁的李俊负责接待，在这次登山活动中，贴身陪了王石七天，也就是这一次之后，25岁的富家子弟李俊决定集中精力做房地产。
王师父显然对这个弟子青眼相看，他出任了俊发地产的第一任独立董事。
李俊，现任云南俊发地产的董事长。
在2019年克而瑞排行榜中，俊发地产以528亿元的操盘排名第50，其70%的销售在云南区域，是云南区域的领跑者。
王师父最近一次帮弟子公开站台是在2019年9月15日：
王石、冯仑等齐聚延安大学，共同见证延安大学乡村发展研究院成立。会上，俊发集团董事长李俊被授予“西安市乡村发展公益慈善基金会联合创始人”称号。
不过，相比这次锦上添花式的站台，最难能可贵的是十几年前的雪中送炭：
2004年，29岁的李俊出狱后首次现身俊发集团新闻发布会，王石在他身边，发布会宣布：王石将出任俊发集团的顾问。
这一次俊发地产再获得关注，是因为螺狮湾，旧螺狮湾。
一、螺蛳湾道场：变幻的主角
螺狮湾是李俊绕不开的历史记忆。
1997年，昆明市五华区螺狮湾市场改造，在昆明人口中，这就是旧螺狮湾。旧螺蛳湾市场的改造升级，是1999年昆明世界园博会的配套工程之一。
因为和时任李姓领导的儿子相熟，李俊通过这层关系拿到了工程，但李俊入狱也正源于此。
不过后来的公开判决书显示，李俊案因为“有明显的被索要而被动给予”的行贿情节，从轻处罚。
25岁不到的年轻人，即便犯错也是值得被谅解的，而且这种错还是避无可避，多有被动。很多年轻人想犯同样的错，没有这个平台，也没有这个能力。
我想，这大概就是王石继续相信这个年轻人的原因。
和旧螺狮湾对应的，是新螺狮湾，准确来讲，是位于昆明官渡区中豪·新螺狮湾一期，由发迹义乌的江苏宿迁商人刘卫高，和他带对的义乌商团建设。
刘卫高带领的义乌商帮，曾在宿迁城建和发展上发挥重要作用，也让刘卫高个人在宿迁获得了“刘半城”和“城建教父”的外号。
而在刘卫高进入昆明的前一年，出身江苏宿迁的领导赴任昆明，并试图把宿迁的招商+城建模式引入昆明。
以2009年的新螺蛳湾市场为发轫，2013年的中豪置业已位居2013年度云南民营企业百强之首。
烈火烹油之后，总是满地油污。
2014年7月，昆明市主要领导换岗，3个月之后，昆明国土局突然公布了25家欠土地出让金款项的企业，其中就有中豪置业。
接下来的故事，总是相同的配方，熟悉的味道。
曾经横居榜首数年的中豪置业，从2016年开始就在云南非公企业百强名单上销声匿迹；
资金链断裂的中豪置业进行了一系列重组，公开消息是2017年俊发集团正式参与其中。
2018年9月，俊发集团召开发布会，正式宣布中豪·螺狮湾国际商贸城更名为俊发·新螺狮湾国际商贸城，中豪置业也成了俊发集团的子公司。
自此，螺蛳湾的道场，已经换了主角。
但现在，这位新主角，居然要对自己的租户下手。
二、俊发接盘新螺蛳湾：火中取栗
一位在螺蛳湾一期开档口的朋友告诉我，11月3日突然收到螺狮湾市场的确认函，租金从五年前的250元/平米/月，跳涨至680元/平米/月，涨幅近2倍。
五年前，租金是交给中豪置业，也是一次交五年。
现在的通知是交给俊奥商业（俊发集团子公司），以他30平米的档口计算，五年的租金从2016年的23万元涨到60万元左右，其他个别租户新租甚至提高到原来的5-6倍。
这一次，俊发能收多少租金呢？
如果以137万平米可租售面积、租金调涨近三倍到680元/平米/月计算，本次收取5年租金可以带来的收入就是559亿元。
从现金流的角度，如果租金调涨成功，剔除接盘代价后现金流入接近177亿元。
在俊奥商业给省商业厅的汇报文件中：“2021年新螺狮湾市场的抵押贷款本息有71亿元到期”。
真要是租金跳涨、5年一次性收取，500多亿收现金流入，这70亿元是小CASE。
按照调涨后的租金水平，俊发这个账无论怎么算，都是妥妥的够了。无论是现金流还是利润。
五年之后，至少这137万平米的商铺资产就变成了俊发集团毫无负担的摇钱树了。
俊发这个算盘是不是打得过分精明了？
也不全是，11月5日-7日，俊发连续辟谣：大意是租金方案并未确定。目前，新螺狮湾市场管理主体和租户的主要问题是有一个庞大的食利阶层：转租方。
这些转租方转手就把原先中豪定价的租金提升数倍：“少的一二倍，多的四五倍”（来自俊奥商业11月7日《严正声明》）。
俊发此举的目的或许是赶走中间商，让转租方无差价可赚。
那么问题来了，中间商如何会有首租权？
这或许是当年中豪埋下的雷：5年一次交齐的资金门槛中有现金流和财务成本的考虑，也造就了食利阶层。据调查，转租方中很多是来自浙江义乌的商人。
那么，新螺蛳湾市场商铺的租金多少合理呢？
我们可以从另外一个角度来衡量：
根据我们对商业地产的资本化率的统计，年化的租金收入/资产价值一般在5%-8%左右。按照之前的250元/平米/月计算，新螺狮湾市场的商铺的公允值就是3.75万-6万元/平米。
如果涨价至680元/平米/月，那么商铺的公允值就是10.2万-17.7万元/平米。
位于昆明官渡区的新螺狮湾国际商贸城的商铺值这个价格吗？
当然不值。
这个价格是直逼北京三里屯、上海淮海路周边商圈的商铺价格。
这样不符合经济规律的杀鸡取卵，是一种短视行为，无论其始作俑者是转租方还是市场管理方。
或者说，当初接盘本就是半推半就，意在火中取栗，如今正好趁收租之际改变利益分配格局，实现一次投资终身受益的目的？
俊发当初接盘也付出了很大代价，主要是资金层面，按照惠誉的报告，2018年接盘当年，偿还了相当部分的因为收购新螺狮湾市场而带来的债务。
此外，从发债情况也能看出端倪：
2018年11月，俊发集团发行20亿元4年期的公司债。利率8.0%；2019年3月，俊发集团发行20亿元4年期的公司债。利率8.0%；2019年4月，俊发集团发行2.11亿美元债券，息票率13.0%。
大手笔借钱的时候，是紧张忙碌而危险的时刻。现在，最危险的时候已经过去，到了收获的季节：
新螺狮湾市场的租金调涨、五年一次性收取的是火中之栗。
另外一个果实：
2019年7月，按照之前重组接盘约定，俊发集团以总价92亿元包揽昆明新螺蛳湾片区11宗地，拿地楼面价在2800-3700元/平米，按照目前片区1.3万元-1.4万元/平米的住宅价格，有很大的利润空间。
三、昆明：建设了10年的中央CBD工地
中豪置业在新螺蛳湾曾经的规划和烂摊子，变成了俊发的现实和楼盘。
做房地产借钱不怕，只要有现金流和利润，敞开了借。这是一直以来房地产开发的逻辑，尤其是房价上涨的年代。前提是你得能借到钱。中豪置业的董事长刘卫高先生2014年底在回到宿迁后在一次饭局上唏嘘落泪：被抽贷、资金链断裂。
左传云：君以此兴，必以此亡。
可叹，却不可惜。
过去15年，只要你现金流充足，做房地产怎么做你都能挣钱：高周转挣快钱，慢开发挣涨价的钱。尤其一些商业地产项目，做的慢甚至能够获得时间和市场给予的超额红利。
李嘉诚先生就是这么在上海、北京、大连这些地方干的。
位于昆明中央CBD的“春之眼”也是如此。
2013年9月，“春之眼”片区所在地被俊发集团竞拍拿下。
这块地位于盘龙区兴仁街，拿地价格8亿元，起初的净地面积是3.6万平米。根据昆明市自然资源和规划局昆规变更（20160018）号文件：2016年因轨道6号线值机大厅建设影响，春之眼项目用地规模减少，目前净地面积3.2万平米。
新规划中：地上建筑面积45.6万平米，其中附副塔的公寓面积13.49万平米；地下建筑面积13.0万平米。
以8亿元的土地价格对应45.6万平米的地上建筑，楼面地价1754元/平米。如果扣除减少的约5000平米用地面积的土地金额：
2013年拿地时：楼面地价1600元/平米左右。
这里是昆明的中央CBD，一路之隔的恒隆广场2019年已经开业，从恒隆场往东，过了昆明饭店，就是正在建设中昆明香格里拉大酒店。
恒隆广场是2011年拿地，2019年开业；嘉里集团的香格里大酒店2012年拿地，俊发集团的春之眼2013年拿地，这两处到现在都还是工地。
恒隆和嘉里的入驻，说明当初昆明中央CBD的整体设计和招商效果是有效果的，可这三个项目总是因为这样那样的原因工程建设进度缓慢，显然不是因为恒隆和嘉里建设缺钱，肯定是其他的原因，也许背后的根本原因和新螺狮湾易主一样。
不过开发商也不亏。
市场角度：附近的公寓和住宅价格都已经逼近20000元/平米左右。
政策角度：2019年12月20日，昆明市中心城区土地定级与基准地价公布，按照文件的地基和容积率测算，这种中央商务区的楼面基准价已经至少是4000-5000元/平米，比当初春之眼地块的1600元/平米楼面价格也涨了接近3倍。
很巧，也是3倍。
这种资本性收益和那些转租户的食利的逻辑原理是一样的：资本的门槛+时间的复利。
公开报道，春之眼项目预计2023年8月建成竣工。不知道到那时候，昆明中央CBD的房价和租金是什么水平。
最后的话
央行11月6日说：不能玩钱生钱的游戏。
这20年，房产信仰给很多人带来了非常、非常、非常大的复利。也造就了庞大的资本性、资产性食利阶层。这个操作会让贫富固化而悬殊。
周易有云：凡事有度，过犹不及。
王石说过：“大道理都是经过几千年验证的，你以为你是个例外，这种可能性微乎其微。”
风起于青萍之末。
北京、深圳的写字楼空置率正在快速的升高；中越边境曾经一边倒的打工者净流入正在悄悄发生变化。
当年轻人的信仰是一套房子时，他没有诗和远方的田野，有的是苟且和到月还按揭。
涸泽而渔和放水养鱼，真不是一个难度系数很高的选择题。
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